Lorsque le montant des charges d’un propriétaire immobilier est supérieur à celui de ses revenus fonciers, il se crée un déficit foncier. Il est alors possible sous conditions de déduire certaines charges de l’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal permet à la fois d’alléger son imposition et d’accroitre la rentabilité de son patrimoine à moindres frais.
Les avantages et conditions de déduction des charges
Il arrive que les revenus fonciers issus de la location d’un bien non meublé ne couvrent pas les charges. Le propriétaire bailleur peut alors, sous certaines conditions, déclarer la différence, désignée par « déficit foncier », à l’administration fiscale. Soustraites du revenu global, ces charges lui permettent de payer moins d’impôt en faisant baisser le montant imposable.
Pour être déductibles, les charges doivent concerner un bien immobilier loué non meublé par un particulier relevant du régime d’imposition du réel. Leur montant doit dépasser celui des revenus fonciers générés par une propriété locative, et elles doivent s’accompagner d’un justificatif. Il est judicieux de solliciter les conseils d’un consultant en immobilier pour vérifier son éligibilité à cet avantage fiscal.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Seules quelques catégories de dépenses peuvent être déclarées à l’administration fiscale et déduites des revenus d’un propriétaire bailleur :
- Celles engagées pour les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, qui permettent de valoriser le logement sans augmenter la pression financière.
- Celles effectuées pour le compte du locataire et régularisées à la fin de l’année de rupture du bail. Les éventuelles sommes non remboursées par ce dernier sont déductibles des revenus fonciers.
- Les provisions pour charges de copropriété payées lors de l’exercice précédent.
- Les frais de gestion dus par les propriétaires de logements locatifs : la rémunération du personnel de la copropriété (concierges, gardiens…), les frais d’huissier et autres procédures en cas de litige, les frais de correspondance, d’achat de modèles de documents, de téléphone…
- Les cotisations d’assurance (déductibles en intégralité) pour l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), de même que la Garantie des Loyers Impayés (GLI).
- Les taxes et contributions diverses : taxe foncière, taxe spéciale d’équipement, taxe sur les surfaces de stationnement, et le cas échéant la contribution sur les revenus locatifs.
- Les intérêts et frais de dossier d’un crédit immobilier utilisé pour financer l’achat, la construction, la réparation, l’entretien ou l’amélioration du bien loué.
La déduction des charges des revenus fonciers encourage ainsi les propriétaires à engager des travaux visant à préserver le bon état du logement, afin de gagner en valeur et améliorer le confort des locataires.
