La capacité d'emprunt est un élément crucial dans la décision d'une banque d'accorder un crédit à un client. Cette capacité est déterminée en fonction des revenus et des charges de l'emprunteur, ainsi que de la durée du prêt et du taux d'intérêt proposé. En effet, la capacité d'emprunt correspond à la somme maximale que l'emprunteur peut rembourser chaque mois sans mettre en péril sa situation financière. Elle est donc une mesure importante pour déterminer le montant du crédit qu'une banque peut accorder à un client.
Lorsqu'une personne souhaite financer un investissement immobilier, le recours à un crédit immobilier est souvent privilégié. Cependant, avant de se lancer, il est important d'évaluer son taux d'endettement. Pour cela, l'expertise d'un consultant immobilier peut être très utile et permettre d'obtenir des conseils pertinents. Le portage salarial est un statut qui permet à des professionnels indépendants, tels que les consultants immobiliers, de travailler de manière autonome tout en bénéficiant des avantages du salariat. En effet, le consultant immobilier en portage salarial est considéré comme un salarié de la société de portage salarial, qui gère pour lui les aspects administratifs et juridiques de son activité.
En outre, les banques exigent que certaines conditions soient remplies avant d’accorder un prêt immobilier. D’abord, l’emprunteur doit avoir signé un contrat à durée indéterminée. Ensuite, s’il touche 4 500 euros par mois, il aura droit à un prêt s’élevant à 300 000 euros. L’emprunteur doit en outre verser un apport, mais le montant de celui-ci varie d’une banque à l’autre.
Les critères de calcul du taux d’endettement
Les revenus de l’emprunteur constituent le premier élément à prendre en considération. Dans cette optique, la banque considère deux points essentiels :
- Les salaires nets, et si nécessaire, les revenus du co-débiteur ;
- La valeur locative d’un bien immobilier, c’est-à-dire les revenus que l’emprunteur perçoit grâce à la mise en location d’un logement.
La banque prend également en compte les charges de l’emprunteur. Celles-ci comprennent les loyers (pour le locataire), les pensions alimentaires et les mensualités des crédits en cours.
Le reste à vivre est un élément essentiel pour la capacité d’emprunt. Il représente le montant restant encore disponible après le paiement de la mensualité. À cela, s’ajoutent les dépenses obligatoires défalquées des bénéfices. D’ailleurs, plus la somme afférente au reste à vivre est considérable, plus les chances d’obtenir un emprunt sont élevées.
Il existe différentes solutions permettant de baisser les mensualités :
- Le lissage de prêt, une pratique consistant à regrouper différents prêts pour que les mensualités restent stables jusqu’à la fin du crédit ;
- Le groupement de crédits, qui consiste à réunir tous les emprunts en cours (consommation et immobilier) en une seule mensualité. Cette dernière sera alors fixée en fonction des revenus de l’emprunteur, même en cas de délais de paiement différents. C’est une mesure mise en place pour éviter le surendettement ;
- La négociation de prêt en vue de remanier les clauses du contrat original. L’emprunteur s’accorde alors avec la banque sur le taux d’intérêt. Celui-ci doit être plus bas afin de diminuer le montant total de l’emprunt.
Ainsi, deux solutions sont possibles pour réduire les mensualités. Soit l’emprunteur augmente ses bénéfices, soit il prolonge le délai de remboursement de son emprunt. Concernant les documents à réunir pour bénéficier d’un crédit immobilier, la personne doit fournir son taux d’endettement. La banque se basera sur ce chiffre pour évaluer le montant maximal qu’elle peut accorder.
L’évaluation du taux d’endettement pour un crédit immobilier
Avant de souscrire un emprunt immobilier, il faut commencer par calculer le taux d’endettement. Grâce à cet indicateur, l’emprunteur peut estimer quel montant il peut demander auprès de la banque, au vu de ses charges et revenus.
Pour déterminer la capacité d’emprunt, il faut commencer par déterminer ses charges structurelles. Celles-ci comprennent le loyer, l’électricité, les prêts en cours, les assurances, etc. Ensuite, on y ajoute d’autres charges telles que la pension alimentaire, le loyer ainsi que les emprunts et la mensualité à venir.
Il convient ensuite de décupler le résultat obtenu par 100, puis de diviser le chiffre par l’ensemble des bénéfices nets (primes, salaires, etc.). Ceux-ci incluent également d’autres gains, comme les possibles loyers encaissés. Le montant final correspond aux taux d’endettement. Néanmoins, il ne doit pas dépasser les 35 %.
Concernant le calcul en différentiel, il se base sur le solde investisseur. Celui-ci s’obtient en soustrayant la valeur locative du bien immobilier aux charges foncières. En cas de solde positif, il suffit d’additionner la somme à ses gains. Si le solde est négatif, il suffit de le déduire de ses bénéfices. Ensuite, la somme de la mensualité d’emprunt est divisée par le solde investisseur. C’est ainsi qu’on obtient le taux d'endettement différentiel.
Il est vivement conseillé de calculer sa capacité d’emprunt. Cela permettra à l’emprunteur de déterminer si le moment est propice pour investir dans l’immobilier. Il faut en outre veiller à ce que ce taux ne soit pas supérieur à 35 %. S’il est largement en dessous de ce seuil, il est plus intéressant de demander un emprunt plus important. Cela permet de rembourser le crédit plus vite et par la même occasion de réaliser des économies.
